KİRACININ TACİR, BEDELİN YABANCI PARA OLDUĞU ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN UYARLANMASI

KİRACININ TACİR, BEDELİN YABANCI PARA OLDUĞU ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN UYARLANMASI

 Bu blog yazısının konusunu, bedeli yabancı para olarak belirlenmiş çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde dolar kurunun aşarı artması durumunda aşırı ifa güçlüğü nedeniyle kira bedelinin uyarlanmasının mümkün olup olmadığına ilişkin hukuki değerlendirmeler oluşturmaktadır.

GİRİŞ

Kiracısının Türk Ticaret Kanunu (“TTK”) anlamında tacir olduğu bir iş yeri kirasının söz konusu olduğu kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin olarak sözleşmenin yapıldığı sırada yürürlükte bulunan kanun uygulanacaktır. Bu açıdan öncelikle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) ile 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu (“EBK”) hükümleri değerlendirilecek, daha sonra konuya ilişkin yargı kararları aktarılacaktır.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Düzenlemeleri

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi Kanunun 344. maddesinde düzenlenmiş olup, maddenin son fıkrası aynen: Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” hükmünü içermektedir. Anılan maddenin açık atfı dolayısıyla, kural olarak, TBK’nun aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen 138. madde hükmü kapsamında bedeli yabancı para olarak belirlenmiş kira sözleşmesinde kiracı, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Ancak 31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Kanun ile TBK geçici 2. maddesine bir erteleme düzenlemesi getirilmiş olup, anılan düzenleme aynen:

Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”

hükmünü içermektedir.

Anılan hüküm dolayısıyla,  kiracısının TTK anlamında tacir olduğu ve bir işyeri kirasının söz konusu olduğu kira sözleşmelerinde, TBK’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin 344. maddesi yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 8 yıl boyunca, yani 30 Haziran 2020 tarihine kadar uygulanmayacaktır. Buna karşılık sözleşme serbestisi gereği taraflar arasında akdedilmiş kira sözleşmesi hükümleri, kira sözleşmesinde hüküm olmayan hallerde ise EBK hükümlerinin uygulanması gerektiği kabul edilmelidir.

818 Sayılı Mülga Borçlar Kanunu Düzenlemeleri

EBK’da aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak yine de sözleşmenin uyarlanması kurumu Yargıtay kararlarıyla kabul edilmiş olup, anılan konuda çeşitli içtihatlar mevcuttur. Bu noktada EBK zamanında ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanması hakkındaki Yargıtay içtihatlarının incelenmesi önem arz etmektedir.

Yargıtayın Konuya Yaklaşımı ve İçtihatları

Yargıtay, değişen koşullara göre sözleşmede uyarlama yapılması gerektiğinde, dürüstlük kuralı ışığında değerlendirmelerde bulunmuş ve EBK yürürlükteyken var olan, anılan konuya ilişkin kanun boşluğunu doldurmuştur. Böylelikle de ülkemizde çeşitli dönemlerde yaşanan ekonomik krizlerin sonrasında bu krizlerden etkilenen sözleşmelerde ifa güçlüğü çeken taraf açısından çeşitli esaslar kabul etmiştir(1).

Bu kapsamda öncelikle taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde hiçbir koşulda uyarlama yapılamayacağına ilişkin bir kayıt bulunmasının Türk Medeni Kanunu uyarınca hakkın kötüye kullanılması oluşturduğu ve anılan kayda rağmen uyarlama yapılabileceği Doktrin(1) ve Yargıtay(2) kararlarında kabul edilmiştir.

Ancak kiracısının tacir olduğu ve kira bedelinin yabancı para üzerinden kararlaştırıldığı sözleşmelerde döviz artışının uyarlama nedeni olarak kabul edilmesi noktasında Yargıtay’ın farklı sonuçlara ulaştığı kararları mevcuttur.

Nitekim Yargıtay 2001 yılı Şubat ayı sonlarında ülkede yaşanan ekonomik kriz nedeniyle, Türk parasının aşırı değer kaybetmesine ilişkin vermiş olduğu kararında(4), ekonomideki ani bozulma ve döviz fiyatlarındaki şok değişiklikler karşısında sözleşmedeki dengenin kiracı aleyhine bozulabileceğini, bu nedenle döviz fiyatlarındaki normal dışı artış sonucu sözleşmenin işlem temelinin çöküp çökmediğine bakılarak karar verilmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Ancak Yargıtay’ın kiracının tacir olduğu kira sözleşmelerinde döviz kurundaki değişikliklerin tacirler için öngörülemez olmadığından bahisle uyarlama koşulunun oluşmadığı yönünde kararları da mevcuttur. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun tacir kiracının uyarlama talebine ilişkin 2003 yılında verdiği bir kararda(5):

“…kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten 1 ay sonra Kasım 2000 tarihli ve bundan kısa bir süre sonra da Şubat 2001 tarihli ekonomik kriz meydana gelmiştir. Devalüasyon ve ekonomik krizlerin bir anda oluşmadığı, piyasadaki belli ekonomik darboğazlardan sonra meydana geldiği bir gerçektir. Davacı tacirin ekonomik krizin işaretlerinin belli olduğu bir dönemde, Kasım 2000 krizinden 20 gün önce yabancı para üzerinden kira sözleşmesi yapması basiretli bir tacir olarak davranmadığı sonucuna varılmalıdır. Gerekli tedbirleri almadan sözleşme yapan ve borç altına giren tacirin alabileceği tedbirlerle önleyebileceği bir imkânsızlığa dayanması kabul edilebilecek bir durum değildir. Ülkemizde 1958 yılından beri devalüasyonlar ilan edilmekte sık sık para ayarlamaları yapılmakta, Türk parasının değeri dolar ve diğer yabancı paralar karşısında düşürülmektedir. Ülkemizdeki istikrarsız ekonomik durum tacir olan davacı tarafından tahmin olunabilecek bir keyfiyettir. Somut olayda uyarlamanın koşullarından olan öngörülmezlik unsuru oluşmamıştır.”

ifadeleriyle Türkiye ekonomisinin uzun yıllardır istikrarlı olmadığını, yine uzun yıllardır döviz fiyatlarının değiştiğini ve anılan durumun tacirler için öngörülemez bir durum olamayacağını ayrıntılı bir biçimde açıklamıştır.

SONUÇ ve DEĞERLENDİRME

Tüm bu açıklamalar çerçevesinde bir değerlendirme yapıldığında; Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında bir istikrar olmamakla birlikte yabancı para ile akdedilen kira sözleşmelerinde tacir olan kiracının dolar kurunun aşırı artması ve buna bağlı ifa güçlüğü halinde kira bedelinin uyarlanmasını talep etmesinin sıkı şartlara bağlandığının kabulü gerekmektedir. Nitekim Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında ülkedeki istikrarsız ekonomik durumun önceden tahmin edilmesinin mümkün olduğu, bu nedenle de uyarlama talep edilebilmesi için gerekli olan öngörülmezlik şartının gerçekleşmediği kabul edilmektedir.

KAYNAKÇA

  • Ural Çınar, Nihan; Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları, İstanbul 2014, 118, s.114.
  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’un 2003/13-599E., 2003/599 K. sayılı ve 15.10.2003 tarihli kararı için bkz. kazanci.com e.e.t: 09.01.2017
  • Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2002/4314 E., 2002/5683 K. sayılı ve 06.05.2002 tarihli kararı için bkz. www.kazanci.com Erişim Tarihi ve Saati: 09.01.2017 19:45. Aynı yönde Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 03.04.2003 tarih,  2003/1281 E.,   2003/3909 K. sayılı, 29.05.2003 tarih, 2003/3007 E., 2003/2017 K. sayılı;  Hukuk Dairesinin E. 1994/6791, K. 1994/9014 sayılı ve 24.10.1994 tarihli kararları.
  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2003/13-332 E., 2003/340 K. sayılı ve 07.05.2003 tarihli kararı için bkz. www.kazanci.com Erişim Tarihi ve Saati: 09.01.2017 19:45 Aynı yönde, 11. Hukuk Dairesinin 11.2003 tarih, 2003/3979 E., 2003/10988 K. sayılı, 13. Hukuk Dairesinin 23.09.2003 tarih, 2003/5912 E., 2003/10490 K. sayılı, 28.05.1998 tarih 1998/4428 E.,1998/4859 K. sayılı , 28.10.2013 tarih, 2013/11149E., 2013/26086 K sayılı., 12.12.2013 tarih, 2013/1042 E., 2013/31247K sayılı;  Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin E. 2003/8066, K. 2004/2684 sayılı ve 18.3.2004 tarihli; 11. Hukuk Dairesinin E. 2003/5964, K. 2004/797 sayılı ve 27.1.2004 tarihli, 2015/4029E. 2015/3878K.  ve 19.05.2015 tarihli kararları.
  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’un 2014/13-1614E., 2014/900K. sayılı ve 12.11.2014 tarihli kararı için bkz. www.kazanci.com Erişim tarihi ve saati: 10.01.2017, 12.47.

Bilgi paylaştıkça çoğalan bir hazinedir

Leave a comment

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Follow

Get the latest posts delivered to your mailbox: